14.06.11
• Арендные ставки на офисную недвижимость в Токио могут снизиться в условиях неопределенной экономической ситуации • Не ожидается изменения арендных ставок в сегменте премиальной торговой недвижимости
• В краткосрочной перспективе наблюдается оживление спроса на объекты складской недвижимости, однако долгосрочные тенденции изменения арендных ставок остаются неопределенными
Токио, 31 мая 2011 года – арендные ставки на объекты офисной и элитной недвижимости в Токио испытывают воздействие последствий мощного землетрясения в восточной части Японии, а также неопределенности экономической ситуации. В то же время, как сообщается в предварительном отчете компании CB Richard Ellis (CBRE), содержащем оценку воздействия землетрясения на рынок недвижимости Японии, можно наблюдать временное повышение спроса на объекты складской недвижимости при том, что неясными остаются долгосрочные тенденции изменения арендных ставок на складские помещения. В отчете также указывается, что, скорее всего, восстановление ситуации будет обеспечиваться за счет увеличения объема сделок, ведущую роль в которых будут играть японские инвесторы и фонды при финансовой поддержке национальных банков, которые продолжают выражать интерес в финансирование приобретения объектов премиальной недвижимости. Данные заключения содержатся в новом специальном выпуске издания ViewPoint («Точка зрения») по Азиатско-Тихоокеанскому региону, посвященному ситуации в Японии и подготовленному командой специалистов CBRE, изучающих Азиатско-Тихоокеанский регион и Японию.
Несмотря на то, что еще рано давать полную оценку влияния последствий землетрясения на рынок недвижимости в Японии, тем не менее уже можно говорить о возникновении очевидных трудностей, включая дестабилизацию экономики», — отметил Ник Аксфорд, руководитель отдела исследований по Азиатско-Тихоокеанскому региону. «Неопределенность экономической ситуации могла негативно сказаться на арендных ставках на офисную и элитную торговую недвижимости в Токио, однако необходимо еще учитывать воздействие мартовских событий на рынок складских помещений. Что касается инвестиций, мы ожидаем, что восстановление ситуации будет обеспечиваться за счет увеличения объема сделок, ведущую роль в которых будут играть японские инвесторы и фонды. Несмотря на то, что некоторые иностранные инвесторы заняли «выжидающую» позицию, есть и другие инвесторы, которые рассматривают сложившуюся ситуацию как возможность совершить выгодные сделки по покупке недвижимости».
В отчете детально описаны следующие тенденции:
Экономическое обозрение
• Разрушение инфраструктуры явилось крупнейшим последствием. Японское правительство оценивает совокупные убытки в 16-25 триллионов йен.
• Экономический рост будет напоминать «перетягивание каната». С одной стороны, усилия по реконструкции инфраструктуры, с другой – стагнация экономической активности в Тохоку; снижение производительности в других регионах в связи с застоем производства в Тохоку и, в дополнение, ослабление покупательской способности.
• Текущее состояние государственного финансирования вызывает опасения в связи с тем, что чистая задолженность государства находится на уровне 120% ВВП, а дефицит национального бюджета достиг 10%.
• Высокая гражданская ответственность Японии, а также трудолюбие и терпение японцев, страстно желающих восстановить разрушенное, будут служить катализатором деятельности по реконструкции инфраструктуры.
Воздействие на рынок недвижимости Японии
Офисная недвижимость
• Здания в близлежащих крупных городах понесли сравнительно небольшие разрушения, тогда как в прибрежной зоне Токио и Чибы наблюдалось разжижение и смещение слоев земли, а также более серьезные разрушения объектов инфраструктуры.
• В связи с неопределенностью ситуации на АЭС «Фукусима» и аварийным состоянием системы некоторые компании временно перевезли свои головные офисы в районы Осака, Кобе и Фукуока. В Осаке это привело к увеличению контрактов на краткосрочную аренду помещений и полной загруженности отелей.
• Ожидается ослабление спроса на премиальные объекты офисной недвижимости в период оценки компаниями экономической ситуации и потенциальных последствий аварии для развития бизнеса. На настоящий момент CBRE придерживается позиции, что арендные ставки на премиальные объекты офисной недвижимости могут упасть на 5%, пока продолжается временное затишье арендаторов.
• С высокой долей вероятности ожидается, что премиальные объекты офисной недвижимости, по которым заключены долгосрочные договора аренды, окажутся более востребованными среди арендаторов, для которых большее значение приобретает устойчивость зданий к сейсмическим аномалиям.
Складские помещения
• В Большом Токио обозначились две тенденции. Первая тенденция заключается в том, что компании, которых затронула авария, заключают краткосрочную аренду складских помещений, долгое время находящихся в простое. Вторая тенденция состоит в увеличении спроса на крупные логистичекие объекты, а это может привести к активизации девелопмента в этом направлении.
• В перспективе, если произойдет задержка ремонта разрушенных производственных баз в Северной Японии, арендаторы могут начать объединение своих существующих производственных мощностей в районе Большого Токио. Однако если долгосрочная аренда в отстраивающихся районах не возобновится, ожидать положительных изменений арендных ставок не придется.
• Некоторые арендаторы складских помещений пересматривают свои национальные стратегии аренды помещений и допускают возможность выбора города Кансай в качестве пункта, в котором будут заключаться контракты на долгосрочную аренду недвижимости.
Торговая недвижимость
• Торговые сети, располагающиеся на центральных улицах столичной зоны Токио, понесли минимальные разрушения. Однако они испытали снижение покупательской способности населения и ограничение рабочих часов в связи с потенциальным риском отключения электроэнергии.
• Некоторые торговые сети, в особенности иностранные фирмы, торгующие одеждой, и элитные бренды перевезли свои штаб-квартиры в Осака или полностью закрылись. Японские продавцы, напротив, не проявили никакого намерения перевозить свой бизнес. К концу апреля почти все торговые сети вновь открыли свой бизнес для клиентов.
• По оценке CBRE, арендные ставки останутся неизменными или незначительно сократятся за последующие шесть месяцев, однако они начнут повышаться по мере стабилизации ситуации на АЭС и оживления туризма в регионе.
Рынок инвестиций
• Большинство сделок, заключение которых было запланировано на март и апрель, состоялись, однако некоторые сделки были отложены или аннулированы, прежде всего, из-за кредиторов, которые проявляли большую осторожность в связи с землетрясением.
• Иностранные фонды выбирают «выжидательную» позицию, пока происходит переоценка ситуации в секторе недвижимости. Когда ситуация стабилизируется, высока вероятность возобновления планов, намеченных до землетрясения.
• Давление, которое испытывает государственный сектор Японии в связи с необходимостью найти выгодное применение своим активам для покрытия расходов на реконструкцию, а также в связи с необходимостью частных компаний, значительно пострадавших от землетрясения, ликвидировать свои активы для финансирования восстановления своего бизнеса, может привести к заключению большого числа оппортунистических сделок. Случаи ликвидационной продажи недвижимости, скорее всего, будут редки.
Региональные и международные последствия
• Сеть производственных поставок: проблемы с сетью поставок, связанные с дефицитом мощности, приведут к сокращению объемов промышленного производства в Азии, по крайней мере, до второй половины 2011 года. При этом ожидается, что сектора электротехнической и автомобильной промышленности будут затронуты наиболее значительно.
• Торговля: влияние стагнации торговли в Японии на азиатские рынки, скорее всего, не станет подавляющим.
• Потоки инвестиций: несмотря на то, что еще очень рано давать точную оценку влияния последствий катастрофы на прямые иностранные инвестиции Японии, тем не менее можно говорить о вероятности того, что японские компании могут перенаправить некоторые средства, изначально планирующиеся к использованию в качестве иностранных инвестиций, на национальные нужды.
• Индустрия туризма: ожидается значительное сокращение внешнего туризма (из Японии в другие азиатские страны) до 36%. Подобное сокращение наблюдалось только после землетрясения в Кобе в 1995 году.
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG) — крупнейшая компания в мире в области коммерческой недвижимости (по показателям прибыли за 2010 год), входящая в списки Fortune 500 и S&P 500, со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе. Компания, в которой работает около 31000 сотрудников (не считая аффилированные компании), обслуживает владельцев недвижимости и инвесторов и располагает более чем 300 офисами по всему миру. CB Richard Ellis предлагает услуги по стратегическому консалтингу, продаже и аренде недвижимости; услуги корпоративным клиентам, услуги по управлению, эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости, услуги по управлению проектами строительства и отделки помещений; услуги по оценке и кредитованию недвижимости; девелопмент; управление инвестициями; исследования рынка и консалтинг. Пожалуйста, посетите наш веб-сайт: www.cbre.com and www.cbre.kz