28.07.11
- Центральный Лондон становится исключением тенденции и выводит новые помещения
- Нехватка премиальных площадей будет способствовать реконструкции и предварительной аренде По данным нового отчета от компании CB Richard Ellis, объем новых офисных площадей, выводимых на европейский рынок, может сократиться на 30% в 2011 по сравнению с 2010, и, вероятно, продолжит снижение в 2012. Малое количество проектов, начатых во время экономического кризиса, ведет к снижению объема офисных площадей.
Резкое сокращение доступных кредитов и последующий экономический кризис в 2008 сильно сказались на строительной активности в офисном секторе и смешали прогнозы по вновь выводимым проектам по всей Европе. Нехватка финансирования и неопределенность экономических перспектив привели к тому, что девелоперы стали откладывать или сокращать планируемые проекты. В результате, количество завершенных проектов, выводимых на основные европейские рынки, резко сократится в ближайшие два года, – и останется низким в течении 2013.
Учитывая, что европейский капитал по-прежнему избирательно относится к активам, а предложение премиальных площадей, скорее всего, сократится на некоторых рынках, есть вероятность, что ставки доходности могут сократиться, отображая этот дисбаланс. Хотя существует некоторый ограниченный интерес к вторичным активам, нехватка предложений в премиальном секторе может подтолкнуть инвесторов к более рискованным возможностям, а также к активам за пределами премиального сектора. Кроме того, арендаторы с стратегическими требованиями, возможно, обратят свое внимание на предварительную аренду (pre-lets), чтобы занять требуемую площадь в условиях нехватки предложения.
Прогнозируется, что офисное строительство на основных западноевропейских рынках сократится примерно на треть в 2011 по сравнению с 2010, и на 40% по сравнению с пиком рынка в 2008. Хотя долгосрочные перспективы строительства на данный момент трудно измерить, предварительные прогнозы указывают, что объем новых площадей в 2013 увеличится всего на 12% по сравнению с 2012. Это означает, что объем завершенных проектов в офисном секторе будет почти на 50% ниже пикового уровня в 2008. Лондон стал одним из немногих европейских офисных рынков, где подъем стоимости помещений и ставок аренды возбудил существенный интерес к новым строительным проектам. Все предпосылки указывают на быстрое восстановление. В особенности, в центральном Лондоне объем завершенных площадей в 2013 утроится по сравнению с уровнем 2011, и дополнительно вырастет в 2014, когда на рынок выйдет сразу несколько небоскребных проектов в лондонском Сити.
В Париже также намечаются признаки восстановления офисного строительного цикла. Так, нескольким спекулятивным проектам недавно был дан старт в районах Western Crescent и Inner Rim. Также началось строительство Majunga Tower (63 000 кв м) в районе La Defense. Завершение этого объекта намечено на 2013.
Тем не менее, на большинстве европейских рынков, скорее всего, произойдет резкое сокращение объема завершенных офисных площадей по сравнению с предыдущим годом. Среди таких – Барселона (-69%), Амстердам (-66%), и Мадрид (-50%). Коррекция станет особенно ощутимой в 2012, когда строительный цикл достигнет самого низкого значения. Объем завершенных площадей на офисном рынке в основных западноевропейских городах упадет до 1,8 миллионов кв м – на 21% ниже уровней 2011.
Несмотря на недавнее улучшение на арендаторских рынках, нехватка финансирования остается основным препятствием к росту новых проектов. Объем финансирования для строительства остается ограниченным, так как банки стараются избегать проблемных кредитов, сосредотачиваясь на восстановлении балансов. На некоторых рынках такие условия усиливают интерес к проектам, связанным с реконструкцией. Это становится эффективной альтернативой новому строительству, и активность в этой области усиливается сразу в нескольких городах, например в Париже, где объем реконструированных площадей увеличился на 36% в I квартале 2011.
Бруно Берретта, аналитик отдела исследований и консалтинга по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании CB Richard Ellis сказал:
«Вывод новых офисных площадей на рынки Европы в ближайшие два года будет ограничен, так как нынешний строительный цикл завершается, и период, когда на рынке появляется лишь небольшой объем площадей, может продолжиться и после 2012. Это будет прямым отражением нынешнего небольшого количества проектов и нехватки финансирования для строительства. Лондон в этом смысле выделяется как один из немногих европейских рынков, где строительный интерес растет и где существуют условия для быстрого восстановления на рынке офисной недвижимости.
Однако на некоторых рынках, высокие доли вакантных площадей и низкий рост аренды могут замедлить начало нового строительного цикла, который вряд ли случится до 2015-2016».