ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. АЛМАТЫ
Последние пару лет наблюдается оживление рынка жилой недвижимости г. Алматы. Продолжается строительство жилья не только по государственной программе «Доступное Жилье – 2020», но и жилых комплексов класса Бизнес и Элит. Необходимо также отметить, что по программе «Доступное Жилье – 2020» получили свои квартиры уже 1 700 семей.
Однако девальвация национальной валюты в начале 2014 года и негативные события в экономике Российской Федерации охладили рынок и снизили количество сделок купли продажи жилья на 19,3% за период январь-декабрь 2014 года.
Также, девальвация привела к официальному увеличению цен на недвижимость в 2014 году в теньговом эквиваленте на 15% (по официальным данным), а в долларовом к снижению на 5% (по данным Scot Holland). Так рынок отреагировал на 20% девальвацию тенге, так как собственники устанавливают цены в долларах США.
Последствия и воздействие глобального экономического спада «охладили» сегмент жилой недвижимости, в результате чего рынок покинули многие игроки, однако более устойчивые и крепкие с финансовой точки зрения девелоперы продолжают свою деятельность, хотя и с замедленными темпами.
Общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в январе – декабре. 2014г. в г.Алматы, составил 1 330 856 кв.м, что на 14,5% больше аналогичного периода 2013г.
Что касается продаж, рынок жилой недвижимости по-прежнему находится в стадии ожидания, несмотря на то, что в последнее время наблюдается существенный рост поступающих заявок на куплю/продажу как квартир/домов, так и земельных участков. Собственники по-прежнему устанавливают завышенные цены, что ни в коей мере не способствует оживлению рынка, так как потенциальные покупатели по-прежнему не могут себе позволить покупку жилья по относительно высоким ценам.
В январе-декабре 2014 года, объемы ввода жилья в Казахстане оказались несколько выше уровня аналогичного периода 2013г., и показали рост на уровне 9,8%. Согласно официальным статистическим данным, наибольший удельный вес в объеме введенных в республике жилых домов в данный период занимают: Алматы (17,71%), Астана (16,05%) и Алматинская область (9,5%).
Несмотря на общее относительное улучшение конъюнктуры рынка, деятельность игроков на рынке недвижимости остается весьма ограниченной. Это объясняется продолжающимися процессами преодоления стадии спада, невысоким доверием к рынку и осмотрительностью касательно целесообразности инвестиций.
Увеличение предложения ипотечных продуктов от специализированных организаций, таких как «КИК» и «Жилстройсбербанк», показывает желание государства стимулировать строительный сектор. Вслед за этим, банки второго уровня так же увеличивают предложение ипотечных займов.
Усиление конкуренции среди участников рынка ипотечного кредитования привело к некоторому смягчению условий финансирования и снижению процентных ставок на ипотечные кредиты. «Жилстройсбербанк» смягчил условия кредитования для участников системы жилищных строительных сбережений, что главным образом заключается в снижении процентных ставок по кредитам. Вместе с этим АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания» изменила условия кредитования на приобретение жилья и долевое участие в строительстве многоквартирных жилых домов, снизив ставку вознаграждения.
Однако, несмотря на всё это, система оценки платёжеспособности заёмщиков остаётся жёсткой. Банки тщательно проверяют платёжеспособность и кредитоспособность клиентов, а также снижают свои риски, запрашивая высокий первоначальный взнос по ипотеке.
По поручению Главы государства, c 2011 года предусматривается реализация новой программы жилищного строительства, главная цель которой - стимулирование предложения, чтобы не допустить резкого роста цен, который может произойти ввиду того, что сейчас спрос на рынке жилья увеличивается, а предложение – сокращается. Новые стройки практически не запускаются ввиду сложностей с финансированием, обусловленных осторожностью инвесторов с одной стороны и дороговизны привлечения кредитных ресурсов из-за рубежа для БВУ с другой стороны. В рамках программы жилищного строительства предусмотрен ввод в эксплуатацию 6 млн. кв.м жилых площадей в год.
Программа поддержки жилищного сектора государством включает в себя 3 направления:
• строительство недорого жилья местными исполнительными органами с использованием системы жилстройсбережений,
• фондирование банков для финансирования строительства и ипотеки,
• строительство инженерной инфраструктуры.
Кроме того в соответствии с Государственной программой развития жилищного строительства в РК планируется повышение доступности жилья для широких слоев населения посредством развития системы жилищных строительных сбережений. Программой предусмотрено предоставление АО «Жилстройсбербанк» приоритетным категориям населения займов по процентной ставке, не превышающей 4% годовых.
Во 2кв. 2012г. был дан старт программе жилищного строительства «Доступное Жилье – 2020», а уже в 3 квартале, в Алматы начато строительство ЖК «Асыл Арман» в рамках данной программы. Продажа квартир будет реализовываться через аренду с последующим выкупом. Благодаря государственным программам, планируется поддержание объема строительства новых жилых площадей на уровне 6 млн кв.м. в год и увеличение этого показателя до 10 млн. кв.м в год к 2020 году. Следует отметить, что в отличие от докризисного периода, когда немалая часть покупателей была готова участвовать в долевом строительстве, сегодня данный способ приобретения жилья является наименее популярным ввиду фактов недобросовестной деятельности компаний-застройщиков в рамках данной схемы.
В то же самое время, популярностью пользуется иная система покупки жилья в еще недостроенном объекте – хранение денежных средств покупателей на так называемом «эскроу-счете» в разных БВУ до ввода жилого объекта в эксплуатацию.
В настоящий момент, большая часть потенциальных покупателей ориентируются на использование ипотечных кредитов или собственных средств, либо стремятся получить квартиру по госпрограмме. Также следует обратить внимание на более высокую популярность некоторых жилых проектов, предлагающих потенциальным покупателям собственную «встроенную» систему рассрочки оплаты за жилье.
Как уже было отмечено ранее, количество фактически заключенных сделок купли продажи жилья значительно снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Несмотря на данный факт, отмечается повышение интереса местных и зарубежных инвесторов и строительных компаний к рынку недвижимости Казахстана в целом и г.Алматы в частности, в связи с более высокой инвестиционной доходностью недвижимости в Казахстане, по сравнению с другими городами Европы и СНГ. Однако хотелось бы отметить, что низкие мировые цены на нефть на сегодняшний день заставляют как местных, так и иностранных девелоперов выбрать выжидательную позицию.
Хотелось бы отметить, что после девальвации тенге, многие девелоперы на первичном жилом рынке применяют своеобразную маркетинговую стратегию и выставляют квартиры на продажу по «своему» курсу обмена валют, который значительно ниже рыночного, для привлечения большего числа покупателей.
Что касается рынка вторичного жилья, каких-либо изменений цен в долларовом эквиваленте замечено не было.
Несмотря на сравнительное «оживление» на рынке недвижимости в целом, одной из последних тенденций на рынке аренды жилья становится сокращение бюджетов корпоративных клиентов для аренды жилья для своих работников. Так ряд больших компаний находятся в поиске жилья (как домов так и квартир) с месячной арендной ставкой в 2 000 долл.США, чуть менее многочисленна группа потенциальных арендаторов с бюджетом 4 000 – 5 000 долл.США в месяц.
Также отмечаются случаи, когда арендаторы съезжают из дорогостоящих в более приемлемые арендные дома. Арендодателям приходится затянуть пояса и предлагать свои объекты по гораздо более реалистичным ценам. Период бума арендных цен действительно полностью закончился.
Уровни арендных ставок сохраняются на прежнем уровне, однако при этом арендодатели стали более расположенными к обсуждению условий аренды. При этом действительно хорошие варианты в данное время найти чрезвычайно сложно, что свидетельствует об ограниченном предложении объектов действительно высокого уровня.
В заключении мы хотели бы отметить, что средние цены на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г.Алматы остались практически неизменными по результатам 4 квартала 2014г.
