Рынок коммерческой недвижимости стоит на пороге перенасыщения, особенно в самом дорогом сегменте. В фокусе спроса со стороны арендаторов окажутся менее дорогие площади
На прошедшей в начале апреля в Алматы международной конференции «Недвижимость и строительство в Казахстане» вице-президент Национальной ассоциации риелторов Казахстана Олег Алферов заявил, что на рынке коммерческой недвижимости может начаться снижение цен. «Ввод ныне строящихся объектов в эксплуатацию в 2009 году может создать ситуацию перенасыщения в данном сегменте. Это может быть углублено тенденцией перетока потенциальных арендаторов и покупателей офисной недвижимости из класса «А» в классы «В» и «С», что происходит под давлением негативных тенденций, которые наблюдаются в экономике. Сегодня ощущается дефицит офисных площадей класса «А», но в первой половине 2009 года можем получить ситуацию, совершенно противоположную текущей, и тогда отрицательная ценовая коррекция вполне вероятна», – пояснил он.
Выжидательная позиция
До сих пор коммерческая недвижимость выглядела островком благополучия на фоне падения цен в секторе жилья. Возможно, она просто была переоценена меньше, чем жилая недвижимость. «Ввиду более высоких сроков окупаемости в коммерческий сегмент инвестировали в основном крупные игроки; сроки совершения сделок более продолжительные, отсюда – меньший уровень спекуляции», – считает директор аналитического отдела компании «Центр коммерческой недвижимости» (ЦКН) Ольга Айбасова. Если на рынке жилья число спекулятивных сделок доходило до 60%, то на рынке коммерческой недвижимости этого не наблюдалось. «Инвесторы строили и приобретали в основном для себя или с целью дальнейшего извлечения выгоды, т.е. для сдачи в аренду. Наиболее активно велись перепродажи в алматинском бизнес-центре «Нурлы-Тау». В начале 2007 года цены умеренно росли, в конце года – стояли на месте. Девелоперы изначально закладывали высокую рыночную маржу и имеют возможность выжидать. На рынке перепродаж коммерческих площадей (объектов торговли – бутиков и магазинчиков, баз, объектов сервиса) значительного снижения также не отмечено», – отмечает г-жа Айбасова.
Даже несмотря на кризис банковской ликвидности, арендные ставки оставались на прежнем уровне, а в отдельных бизнес-центрах – росли. По мнению партнера компании Scot Holland Евгения Долбилина, это один из парадоксов казахстанского в целом и алматинского в частности рынка недвижимости: «Не может среднемесячная аренда квадратного метра магазина или аптеки стоить 50 долларов в условиях общего снижения цены за объект». По разным оценкам, падение составило 10–20%. В настоящее время средняя стоимость составляет порядка 4,3 тыс. долларов за квадрат.
В ряде случаев цены поддерживаются искусственно. Постоянные разговоры о закрытии барахолок и базаров приводят к тому, что торговые центры удерживают высокие цены на аренду. «Что касается арендных ставок в торговых центрах, то они вообще значительно завышены. Какова должна быть рентабельность бизнеса, чтобы оплачивать аренду подобных площадей? Сейчас, к примеру, пустует треть площадей в «Адеме», потому что арендные ставки высоки», – отмечает исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Но, возможно, уже в этом году мы будем наблюдать снижение ставок. Как известно, в связи с финансовым кризисом многие компании, особенно связанные с рынком строительства и недвижимости, ушли с рынка. «В Алматы закрылись 70% риелторских компаний. Закрывает филиалы и распродает недвижимость Альянс Банк, т.е. освобождается много офисных помещений», – говорит г-н Калинин.
По оценкам компании Scot Holland, спрос превышает предложение примерно на 500 тыс. квадратных метров, но этот разрыв быстро сокращается. «Так, например, к концу 2008 года ожидается сдача 601,3 тыс. квадратов общей офисной площади, или прирост на 150%», – отмечает Евгений Долбилин.
Действительно, сейчас в Алматы реализуется ряд крупных проектов, в частности «Есентай» и Алматинский финансовый центр. Сроки их сдачи в эксплуатацию будут зависеть от решения проблемы финансирования. «В результате энергичного развития сегмента бизнес-центров предложение офисных помещений, несмотря на задержку сроков сдачи ряда объектов, в течение 2–3 лет удвоится. Не все можно будет отнести к высоким классам, но напряженность в городе с арендуемыми площадями, безусловно, ослабнет. Рост предложения, скорее всего, снизит арендные ставки, которые сейчас находятся на высоком уровне, сопоставимом, например, с московскими, – полагает Ольга Айбасова. – В Алматы в условиях отсутствия высококлассных офисных помещений сложился внутренний стандарт – многие бизнес-центры относят к классу «А», так как нет лучших помещений. Велик спрос и на удобно расположенные офисные помещения среднего, так называемого «С» класса. В условиях преодоления финансового кризиса, экономического спада доходы компаний (арендаторов) предсказуемо снизятся, соответственно возрастет спрос на дешевые (относительно) офисные площади».
Смена формата
Аналитики считают, что в будущем спрос на торговую недвижимость останется достаточно высоким. По данным Scott Holland, на конец 2007 года общий объем арендуемых площадей торговых центров Алматы составил 413,3 тыс. квадратных метров, что всего на 4% больше, чем в 2000−м. «В I квартале 2008 года планировалось ввести в эксплуатацию четыре новых торговых центра («Адем 3», Euro Car, City Mall и Ramstore 3), но пока ни один из них не открылся, что, безусловно, связано с финансовым кризисом в стране. Согласно проектам, находящимся в настоящее время на стадии строительства, к концу текущего года рынок торговых центров увеличится на 140,4 тыс. квадратных метров сдаваемой в аренду площади. Таким образом, к концу 2008 года общий объем арендуемых площадей торговых центров по городу составит 553,7 тыс. квадратных метров. Необходимо отметить, что мы рассматриваем только торговые центры и не берем в расчет торговые площади рынков, продовольственных и небольших магазинов, расположенных вдоль главных улиц города и т.д.», – говорит Евгений Долбилин.
Но при этом поменяется соотношение спроса и предложения по отдельным категориям коммерческой недвижимости. Еще в 2005 году наиболее высоким было предложение офисов категории «С» (64,6%) и «В» (30%), а предложение офисных помещений класса «А» было минимальным – лишь 5,4%. За 2007 год, по оценкам компании Scot Holland, алматинский рынок офисной недвижимости класса «А» и «В» вырос на 87%, или на 184 тыс. квадратных метров общей площади, достигнув более 396 тыс. квадратов.
Уже сейчас растут арендные ставки на офисы класса «С» и «В». Причем рост спекулятивен. «Несмотря на увеличение арендных ставок, качество и количество предоставляемых услуг не повышается. Создается впечатление, что владельцы этих зданий пытаются подогнать все под среднюю цену. Сейчас средняя арендная ставка находится на уровне 35–40 долларов, а кое-где доходит и до 70 долларов за квадрат», – говорит Александр Калинин.
Получается, что к 2010 году мы будем наблюдать ситуацию прямо противоположную той, которая была еще в середине 2000−х годов – большое число предложений офисов высокого класса и дефицит менее дорогих офисных помещений. Подобный перекос на рынке, по мнению директора аналитического отдела ЦКН, объясняется желанием девелоперов застолбить дорогие сегменты. «В результате недорогие, менее доходные и потому более медленно окупаемые сегменты остались вне поля зрения. Полагаем, что ситуация изменится уже к концу текущего года, и интересы инвесторов сосредоточатся в недооцененных сегментах», – считает она.
Основные тенденции на рынке офисных и торговых помещений, по данным Scot Holland:
- Децентрализация спроса на рынке офисной недвижимости из-за дефицита свободных офисов в центре Алматы и, как результат, изменение менталитета арендаторов в пользу офисов вне центра.
- Достаточно высокие и стабильные арендные ставки для предоплаты.
- Спрос на аренду и покупку более крупных офисных помещений (от 500 кв. м).
- Увеличение предложения качественных офисов класса «В».
- Появление на рынке техно- и бизнес-парков и многофункциональных проектов.
- Увеличение количества современных торговых центров в западной и восточной частях города ввиду нехватки свободных земельных участков в «золотом квадрате» и высокой концентрации потребителей в других районах города.
- Строительство новых торговых центров с широким ассортиментом различных общественных услуг, как, например, рестораны, кинотеатры, развлекательные зоны для детей и взрослых, банки и банкоматы, боулинг, ледовые катки и т.д.
- Спрос на аренду площадей более крупного размера.
- Увеличение количества мировых известных брендов и якорных арендаторов.
- Увеличение количества профессиональных рознично-торговых сетей.
- Сохранение большого спроса на торговые площади.
- Рост числа профессиональных компаний по управлению недвижимостью.
- Высокие ставки на аренду.
Источник "Эксперт Казахстан", автор статьи Валентина Палаичева