Оценка во время пандемии коронавируса: остерегайтесь параллельных реальностей
Коронавирусная реальность породила активное обсуждение на платформе PropertyNL концепции оценки рыночной стоимости. Есть мнение, что данная концепция может не вполне отражать долгосрочную ценность недвижимости, и последствия этого могут стать катастрофичными для финансистов и инвесторов. Участников рынка беспокоит вероятность слишком сильного обесценивания.
Уиллем Родермонд, Исполнительный директор по оценке и консультативным услугам, CBRE:
«Общественное мнение во время предыдущего кризиса заключалось в том, что оценщики в недостаточной мере учитывали степень обесценивания. Я уделил этому внимание в рамках проведения MRE исследований в 2011 г., затем проанализировал, было ли это правильным, взяв для рассмотрения транзакции и сравнив их с расчетами по вакантным офисам. Выяснилось, что эти опасения были напрасными, по крайней мере в части данных по транзакциям, которые я собрал.»
Без принуждения
Согласно определению, рыночная стоимость это: стоимость, по которой недвижимость перешла бы от продавца к желающему ее приобрести покупателю в результате сделки на дату проведения оценки после ее надлежащего предложения на рынке, и при условии, что стороны действовали, будучи полностью осведомленными, с осторожностью и без принуждения. Все может пойти не так, если оценщик определит не рыночную стоимость, а стоимость при вынужденной продаже, предполагающую короткий период реализации. По определению, это не обязательно представляет собой сложности для определения рыночной стоимости при условии надлежащего маркетинга, если период продажи будет составлять 6 - 12 месяцев. Во время предыдущего кризиса принимались условия продажи за более чем 18 месяцев. Для того, чтобы определить инвестиционную стоимость недвижимости, почти всегда оценщики работают по методу капитализации дохода. При этом используется годовой доход от аренды, часто в комбинации с моделью DCF (дисконтированный денежный поток). Такие модели основываются на дисконтировании дохода в соответствии с рынком в его обозримом будущем. Это подразумевает долгосрочность и непрерывность. Поправки делаются на заполняемость, необходимые вложения и вероятные потери арендной платы.
Режим кризиса
В период коронавирусного кризиса, который мы переживаем в настоящее время, делается поправка на потерю дохода или банкротство арендаторов или досрочное прекращение ими контракта аренды. Эти корректировки денежных потоков имеют незначительное отрицательное влияние на оценку, поскольку в результате денежные потоки снижаются на неограниченный срок. При этом часто допущения по поводу рыночной арендной ставки, ставки дисконтирования/окупаемости подгоняются таким образом, что влияние на стоимость становится действительно значительным. В этих случаях оценщик не должен спекулировать на изменениях этих параметров, а вместо этого искать доказательства, подтверждающие предположения. Этот процесс не так сложен на развитом рынке с большим количеством транзакций по причине доступа к большему количеству опубликованных данных. При снижении активности на рынке транзакций оценщику нужно связываться с большим количеством участников рынка, такими, как брокеры, инвесторы, финансисты и арендаторы, чтобы своевременно быть в курсе изменений, происходящих на рынке. Действуя таким образом, оценщик может понять текущее положение локального рынка. Кроме того, необходимо рассматривать и международное развитие, и движение капитала. Например, смотреть, что в настоящий момент происходит в Азии. Страны этого региона в течение длительного времени находились в условиях локдауна и, соответственно, активность на рынке недвижимости после снятия ограничений значительно повысилась. CBRE еженедельно получает данные от локальных офисов, узнавая какие изменения происходят в различных секторах рынка недвижимости. Это дает глобальное понимание тенденций на рынках недвижимости и инвестиций. Все это позволяет вести обмен ценной информацией для улучшения качества прогнозирования по дальнейшему развитию соответствующих рынков.
Англо-Саксонские расчеты
Концепция стоимости в отсутствие рыночного показателя может быть добавлена в Отчет по Оценке для того, чтобы исключить кратковременные спады в рыночной стоимости, происходящие по причине коронавируса. В Нидерландах CBRE часто добавляет так называемую ‘стабилизированную цену’ в Отчеты по Оценке. Это общепринятая концепция в среде Англо-Саксонских финансистов и инвесторов. Она означает, что объект оценен на основании текущей рыночной ставки при коэффициенте заполняемости, ожидаемом в долгосрочной перспективе. Объект недвижимости, соответственно, оценивается по доходности, сложившейся в среднем за последние годы. В текущих условиях эта концепция стоимости может быть актуальна для определения рыночной стоимости. Таким образом, будет представлена стоимость без учета краткосрочных денежных потоков и шоков текущей доходности, которые имеют место на сегодняшний день.
Германский метод
В более раннем выпуске журнала PropertyNL приводился аргумент в пользу перехода на германскую стоимость недвижимости для ипотечного кредита. Это значение определяется путем применения метода расчета, принятого на законодательном уровне, с использованием зафиксированных параметров. Результаты при такой оценке очень консервативны. Стоимость недвижимости для ипотечного кредитования в Нидерландах, как правило, может быть на 40-50% ниже рыночной стоимости, поэтому этот метод не очень подходит
Опасность слишком сильной опоры на стабилизированную стоимость или концепции ценности вне рыночной стоимости состоит в том, что создается параллельная реальность, в которой объекты никогда не будут проданы по этим ценам. Если фактические рыночные показатели будут сильно отличаться от предположенных, финансовая система будет потрясена огромными обесценениями (списаниями) в течение короткого периода времени. Такой исход нежелателен и может привести к серьезным проблемам для банков. Такие концепции, как стабилизированная стоимость, могут дать понимание через абстрагирование от текущих рыночных потрясений, но они не являются реальной заменой рыночной стоимости.
Изменение использования
Рыночная стоимость по-прежнему остается подходящей концепцией стоимости, даже если иметь в виду долгосрочную перспективу. Оценщики не должны путать ее со стоимостью при вынужденной продаже. Будущее может быть неопределенным, но рыночная стоимость по-прежнему является лучшим параметром для измерения текущей стоимости, поскольку она учитывает текущее понимание перспектив на будущее. Оценка, основывающаяся на долгосрочных прогнозах, может быть полезна, но она предполагает, что история повторится. Оказалось, что все очень неопределенно, особенно в последнее десятилетие: стоит просто посмотреть, как меняется использование коммерческой недвижимости.
Пожалуйста, свяжитесь с willem.rodermond%m%cbre%d%com если хотите продолжить обсуждение темы.
https://news.cbre.nl/valuations-during-the-time-of-corona-beware-of-parallel-realities/
CBRE - первый оценщик, правомочный ставить электронную подпись на отчете об оценке
Электронная подпись упрощает процесс оценки и позволяет подписывать отчеты удаленно.
В рамках пилотного проекта, осуществляемого в сотрудничестве с ING Real Estate Finance, CBRE недавно стала первой компанией в Европе, подписавшей отчет об оценке недвижимости сертифицированной электронной подписью. Это стало возможным в сотрудничестве с группой финтех-компаний, куда входят Cleverbase, Flux, Accept и SBR Nexus. Сертифицированная электронная подпись имеет такую же юридическую силу, что и собственноручная подпись оценщика. Использование электронной подписи предусмотрено Регламентом eIDAS, введенным ЕС, чтобы обеспечить безопасное и беспрепятственное электронное взаимодействие между предприятиями, гражданами и государственными органами. Это значительно экономит время и обеспечивает достоверность оценки для всех участников процесса, например, кредиторов.
Публикация Отчетов в формате PDF приостановлена
В дополнение к обычным отчетам по оценке в формате PDF за последний год оценщики стали предоставлять отчеты в формате XBRL. Этот международный стандарт цифровой бизнес-отчетности позволяет клиенту автоматически сохранять данные по оценке во внутренних системах и позволяет автоматически проверять и обрабатывать содержащуюся в них информацию. Таким образом, возможность предоставить отчет XBRL с электронной подписью является важным шагом в ускорении отказа от отчетов в формате PDF.
Цифровая подпись
Во время пилотного проекта использовалось программное обеспечение для оценки недвижимости Flux. Программное обеспечение проводит оценщика через весь процесс, заканчивая заключительным этапом, когда отчет подписывается с помощью приложения, предоставленного Cleverbase. Для того, чтобы получить право подписи, оценщик должен зарегистрироваться один раз по видеосвязи. Таким же образом второй оценщик подписывает свидетельство достоверности, необходимое для проведения оценки.
«Успех этого пилотного проекта стал возможным благодаря использованию всего спектра компетенций различных сторон, участвующих в проекте», - говорит Йохан Нота из ING, который возглавляет пилотную команду, - «Электронная подпись сейчас распространяется среди оставшихся оценщиков, поводящих оценку коммерческой недвижимости для ING Real Estate Finance».
Задел на будущее
Себастьян Хулсхофф, заместитель директора по оценке и консультационным услугам CBRE, комментирует: «Электронные подписи в отчетах об оценке экономят огромное количество времени, не говоря уже о бумаге - не только для нас как оценщиков, но и для наших клиентов, таких как ING. В то же время инновационные проекты такого типа чрезвычайно важны для CBRE. Мы стремимся лидировать в предоставлении всех наших услуг надежным партнерам и также создать перспективу для развития рынка в направлении цифровизации».
https://news.cbre.nl/cbre-first-valuer-to-place-qualified-electronic-signature-on-valuation-report/
